Inquadramento normativo delle difformità edilizie
Il settore dell’edilizia opera costantemente sul sottile confine delle definizioni e interpretazioni degli illeciti edilizi. Con le recenti modifiche normative, è fondamentale comprendere le diverse tipologie di difformità e le relative possibilità di sanatoria. Le difformità dal Permesso di Costruire (o dalla SCIA – segnalazione certificata di inizio attività) si classificano in tre categorie, con progressivo aggravio di responsabilità e conseguenze sanzionatorie:
- Parziale difformità
- Variazioni essenziali
- Totale difformità
La normativa di riferimento è contenuta negli articoli dal 31 al 38 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizia), integrata dalle disposizioni del Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 convertito con Legge 105/2024).
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Definizione delle tipologie di difformità
Parziale difformità
La parziale difformità non trova un’esatta definizione nel Testo Unico Edilizia e si configura come una fattispecie residuale rispetto alle altre. Richiede un difetto di modalità rispetto a quanto autorizzato in sede progettuale, con modifiche che:
- Insistono su elementi particolari e non essenziali dell’opera
- Si presentano come divergenze quali-quantitative che non compromettono la struttura sostanziale dell’organismo edilizio
Si tratta di un abusivismo minore, poiché l’intervento, seppur autorizzato dall’autorità amministrativa, viene realizzato con modalità differenti da quelle originariamente approvate.
Totale difformità
La totale difformità è definita dall’art. 31 c.1 del D.P.R. 380/2001 come: “Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile”.
Variazioni essenziali
Le variazioni essenziali rappresentano una categoria intermedia. Si configurano in presenza di interventi edilizi che determinano modificazioni significative alla struttura ed ai contorni dell’opera realizzata, come nel caso di ampliamenti che, pur senza creare un organismo edilizio nuovo e incompatibile con il progetto assentito, ne alterano:
- La struttura
- Le dimensioni
- La funzionalità
- L’estensione spaziale
Novità del Decreto Salva Casa
L’introduzione dell’art. 36 bis del TUE
La legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 (Decreto Salva Casa) ha introdotto la possibilità di ricorrere a una sanatoria semplificata per le lievi difformità edilizie attraverso il nuovo art. 36 bis del TUE: “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali”. La norma stabilisce che: “In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità nelle ipotesi di cui all’articolo 31, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.
Requisiti per la sanatoria semplificata
L’intervento deve risultare conforme a:
- Norme urbanistiche vigenti al momento della presentazione della domanda
- Norme edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’intervento
Criticità interpretative della nuova normativa
Ambito di applicazione per titoli abilitativi
La norma fa esplicito riferimento a permesso di costruire e SCIA, senza menzionare altri titoli abilitativi del passato quali:
- Licenze
- Concessioni
- SuperDIA
- Autorizzazioni
- Segnalazioni e comunicazioni
- Altri atti di assenso comunque denominati
Questo solleva il dubbio se l’esclusione sia intenzionale o rappresenti una lacuna normativa da colmare.
Tempistiche di realizzazione degli interventi
Altra questione rilevante riguarda la tempistica di realizzazione degli interventi in parziale difformità o con variazioni essenziali:
- Devono essere stati realizzati durante l’attuazione e la validità dei titoli indicati?
- Possono essere stati eseguiti anche a distanza di anni dalla scadenza?
L’ipotesi più coerente con la ratio del legislatore sembra essere che le difformità debbano essere state eseguite durante il periodo di vigenza del titolo. In caso contrario, configurerebbero opere effettuate in assenza di titolo, rendendo applicabile l’art. 36 della doppia conformità, con onere probatorio secondo i criteri dell’art. 9 bis comma 1 bis.
Accertamento di conformità: cosa cambia con il Decreto Salva Casa
Un focus sull’art. 36-bis del T.U. Edilizia e sulle nuove opportunità di regolarizzazione
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