Il Decreto Salva Casa “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (Legge 24 luglio 2024, n. 105, pubblicata in GU n. 175/2024 serie generale) introduce importanti semplificazioni nel quadro normativo del settore edilizio – TUE (Testo Unico Edilizia, DPR 380/2001) – con effetti concreti per uffici tecnici e sportelli comunali della Pubblica Amministrazione, imprese edili e liberi professionisti come ingegneri, architetti, geometri e avvocati.
L’obiettivo principale è facilitare la regolarizzazione di difformità edilizie minori, snellire le procedure burocratiche e incentivare il recupero del patrimonio immobiliare esistente.
In questa guida analizzeremo le principali novità del Decreto Salva Casa per il 2025, rispondendo alle domande più frequenti dei professionisti interessati dall’aggiornamento.
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Le 10 novità principali introdotte dal Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa prevede una serie di misure volte a semplificare la gestione delle irregolarità edilizie, “sbloccando” lo stallo delle compravendite di immobili.
Tra le modifiche al quadro normativo, abbiamo selezionato le 10 più importanti.
Sanatorie semplificate: addio alla doppia conformità
Il nuovo articolo 36-bis introdotto dal DL Salva Casa supera il tradizionale meccanismo della doppia conformità per specifiche tipologie di interventi, sostituendolo con procedimenti di verifica differenziati.
Il nuovo regime si applica a:
- Parziali difformità dal permesso o dalla SCIA – segnalazione certificata di inizio attività (art. 34)
- Assenza o difformità dell’intervento rispetto alla SCIA (art. 37)
- Variazioni essenziali (art. 32)
Stato legittimo degli immobili
Con il Salva Casa, diventa più semplice dimostrare la conformità edilizia di un immobile. Non è più necessario verificare la coerenza con tutte le normative susseguitesi nella storia della costruzione, ma solo con quella vigente al momento dell’ultimo titolo edilizio valido.
Per ottenere lo stato legittimo, non è quindi necessario fare controlli su tutta la “catena” dei titoli, a una sola condizione: “che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.
Ampliamento dell'edilizia libera
Più interventi edilizi potranno essere realizzati senza titoli abilitativi, come le Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA) nei porticati e le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, purché non creino spazi chiusi.
Incremento delle tolleranze costruttive fino al 6%
Vengono introdotti nuovi limiti alle tolleranze costruttive ed esecutive in funzione della superficie utile.
· 2% per superficie utile > 500 metri quadri
· 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadri
· 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadri
· 5% per superficie utile fino a 100 metri quadri
· 6% per superficie utile fino a 60 metri quadri
Sanatorie per finalità multiple
Il Decreto Legge Salva Casa introduce i “procedimenti a finalità multipla” che permettono al cittadino di presentare un’unica istanza per diverse operazioni edilizie.
Attraverso questa semplificazione, è possibile richiedere contestualmente sia la sanatoria di difformità pregresse sia il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, subordinando quest’ultimo all’ottenimento della sanatoria.
Cambi di destinazione d’uso più semplici
Il DL Salva Casa, per i cambi di destinazione tra categorie funzionali affini (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale), prevede:
- Eliminazione dell’obbligo di reperire aree da cedere al Comune
- Mantenimento dell’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, se previsti
Nelle Linee guida del MIT si precisa che inoltre che non è dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria in contesti già urbanizzati, anche in presenza di disposizioni comunali contrarie.
Tempistiche ridotte per il silenzio-assenso
Il dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente deve pronunciarsi entro 45 giorni per il permesso in sanatoria, trascorsi i quali la richiesta si considera accolta. Per la SCIA, il termine è ridotto a 30 giorni, con particolare attenzione agli interventi in aree sottoposte a vincolo.
Recupero dei sottotetti
Viene incentivato il recupero dei sottotetti a fini abitativi, anche quando non è possibile rispettare le distanze minime tra edifici e dai confini, situazione frequente in contesti già urbanizzati.
Per beneficiare della semplificazione, il cittadino deve:
- Mantenere inalterata la distanza preesistente
- Non alterare forma e superficie del sottotetto
- Non sopraelevare l’edificio (salvo autorizzazione dalla legge regionale)
Sanzioni da applicare per interventi in assenza o difformità di SCIA
Il DL Salva Casa prevede che l’efficacia della SCIA in sanatoria per parziali difformità e variazioni essenziali sia subordinata al pagamento di:
- Con doppia conformità “attenuata”: importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile (valutato dall’Agenzia delle Entrate), compreso tra 1.032 e 10.328 euro
- Con doppia conformità “tradizionale”: importo compreso tra 516 e 5.164 euro
Le Linee guida del MIT forniscono ai Comuni i criteri per determinare l’entità della sanzione.
Nuove possibilità di regolarizzare abusi edilizi pregressi
Una recente sentenza del TAR Campania (n. 406/2025) ha accolto il ricorso di una cittadina contro il rigetto della sua richiesta di sanatoria, stabilendo che Il Decreto Salva Casa costituisce “ius superveniens” che prevale sui procedimenti sanzionatori non conclusi.
Il Tribunale ha dunque annullato sia il rigetto della sanatoria che le ordinanze di demolizione, stabilendo che l’amministrazione comunale deve riconsiderare la richiesta alla luce delle nuove disposizioni normative.
Accertamento di conformità e tolleranze edilizie: le novità introdotte dal DL Salva Casa
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