Evoluzione normativa e portata applicativa delle disposizioni della L. 105/2024
La Legge n. 105/2024, cd. Decreto Salva Casa, ha apportato modifiche sostanziali alla disciplina delle tolleranze costruttive ed esecutive, intervenendo sull’art. 34-bis e 34-ter del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
Il nuovo impianto normativo eleva e ridefinisce i margini di tolleranza per gli scostamenti dimensionali ed esecutivi consentiti nelle opere edilizie, con l’obiettivo di semplificare la gestione amministrativa delle difformità minori e ridurre il contenzioso in materia.
Per i tecnici comunali, i responsabili SUAP e i professionisti del settore, la corretta interpretazione e applicazione di queste disposizioni risulta determinante per garantire certezza giuridica nelle procedure autorizzative e di verifica della conformità edilizia, con ripercussioni sul buon andamento amministrativo e sulla validità degli atti rilasciati.
✅ Vuoi approfondire l’argomento e ricevere indicazioni operative da uno dei principali esperti del settore?
Iscriviti al webinar live DigitalPA, in programma per il 16 aprile 2025: “Tolleranze edilizie e difformità: le novità del Decreto Salva Casa spiegate ai tecnici”, a cura del geom. Salvatore Di Bacco, coordinatore del comitato scientifico nazionale UNITEL | Prenota il tuo posto >>
Analisi tecnico-giuridica delle modifiche apportate alle tolleranze costruttive
1. Ampliamento e ridefinizione delle tolleranze dimensionali
Per tolleranza costruttiva si intende un piccolo scostamento che non costituisce una violazione edilizia.
Il legislatore ha rivisto in modo organico i parametri che determinano la soglia di rilevanza degli scostamenti relativi ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024introducendo:
- Soglie differenziate per tipologia di parametro edilizio: le variazioni sono ora soggette a limiti percentuali calibrati sulla base della loro effettiva incidenza sulla conformità complessiva dell’intervento.
- Criteri di calcolo oggettivi: la norma definisce con maggiore precisione le modalità di misurazione degli scostamenti, fornendo ai tecnici parametri univoci per la verifica di conformità e riducendo i margini di discrezionalità.
- Distinzione tra edifici esistenti e nuove costruzioni: il regime delle tolleranze presenta differenziazioni in relazione all’epoca di realizzazione degli immobili, con una disciplina specifica per gli edifici ante-1977.
2. Regime giuridico delle tolleranze esecutive
L’intervento normativo ha delineato con maggiore chiarezza la disciplina delle cd. “tolleranze esecutive”, ovvero quegli scostamenti derivanti da:
- Soluzioni tecniche adottate in corso d’opera per risolvere aspetti di dettaglio
- Adattamenti necessari per l’installazione di impianti tecnologici
- Necessità costruttive emerse durante l’esecuzione dei lavori
- Irregolarità geometriche di modesta entità
Tali variazioni, quando contenute entro i limiti stabiliti, non costituiscono violazioni edilizie e non necessitano di alcun procedimento di sanatoria, rappresentando una mera attestazione dello stato di fatto che il professionista può certificare nell’ambito delle procedure edilizie ordinarie.
3. Introduzione dell’art. 34-ter e qualificazione delle difformità parziali
L’introduzione dell’art. 34-ter nel TUE costituisce un’importante innovazione, che comporta:
- Una distinzione giuridica tra difformità parziali e variazioni non rilevanti
- Parametri oggettivi per la valutazione dell’impatto delle difformità sulla conformità complessiva dell’intervento
- Una semplificazione procedurale per la regolarizzazione delle situazioni di minore rilevanza
Profili applicativi e ricadute operative per i destinatari della norma
Per i Responsabili degli Uffici Tecnici e SUAP
➡️ Revisione delle procedure di controllo: Sarà necessario aggiornare i protocolli di verifica della conformità edilizia, adeguando i criteri di valutazione alle nuove soglie di tolleranza.
➡️ Formazione del personale tecnico: L’applicazione omogenea delle nuove disposizioni richiede un aggiornamento delle competenze del personale preposto alle verifiche, per garantire uniformità di trattamento su tutto il territorio comunale.
➡️ Gestione del pregresso: Particolare attenzione dovrà essere posta nella revisione delle pratiche pendenti, valutando l’applicabilità del nuovo regime delle tolleranze ai procedimenti in corso.
Per i Segretari Comunali e Provinciali
➡️ Coordinamento normativo: Occorre garantire la coerenza tra i regolamenti edilizi comunali e le nuove disposizioni di legge, promuovendo l’adeguamento degli strumenti regolamentari locali.
➡️ Supporto giuridico: Il segretario comunale sarà chiamato a fornire orientamenti interpretativi uniformi, assicurando la corretta applicazione della norma nei diversi settori dell’amministrazione.
➡️ Prevenzione del contenzioso: La corretta implementazione delle nuove disposizioni potrà significativamente ridurre il rischio di impugnazioni e ricorsi, con evidenti vantaggi in termini di efficienza amministrativa.
Per i Professionisti tecnici
➡️ Semplificazione delle attestazioni di conformità: La certificazione dello stato legittimo degli immobili potrà avvalersi del più ampio spettro di tolleranze, riducendo la necessità di ricorrere a sanatorie per difformità minori.
➡️ Maggiore certezza nella progettazione: I nuovi parametri offrono riferimenti più precisi in fase di progettazione, consentendo di prevedere con maggiore accuratezza i margini di adattabilità delle soluzioni tecniche in fase esecutiva.
➡️ Responsabilità professionale: le nuove e ampliate tolleranze non esimono il professionista dalla responsabilità di una corretta rappresentazione dello stato di fatto e di progetto, richiedendo comunque una rigorosa verifica della conformità sostanziale dell’intervento.
Tolleranze edilizie e difformità: le novità del Decreto Salva Casa spiegate ai tecnici
Un’analisi pratica degli articoli 34-bis e 34-ter del T.U. Edilizia per affrontare le irregolarità con più flessibilità
Segui la formazione specialistica con il geometra Salvatore Di Bacco, Coordinatore del Comitato Scientifico UNITEL – Unione Nazionale Italiana Tecnici Enti Locali e dirigente UNITEL per la Regione Abruzzo.
